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经济数字会撒谎?疫情期间美国房价不降反升

2020-05-07 23:36:23 海通证券配资www.k81.com.cn 已读

  财联社(上海,研究员 史正丞)讯,从今年三月中旬开始,新冠疫情在美国全面爆发直接造成了三千余万人申请失业金,几乎所有的经济数据均创下了历史罕见的跌幅。

  房贷融资巨头房利美上个月预测今年现房中位数价格将从去年的27.2万上升至27.5万;房屋信息供应商CoreLogic预测2020年3月至2021年3月之间,美国房价将上涨0.5%;凯投宏观和Zillow预计今年年内美国房价降下降2%-3%,Zillow认为价格到2021年将进入修复。

  全国房地产商协会首席经济学家Lawrence Yun指出,考虑到房贷宽限政策的存在,未来十二个月里很难预期房价会出现下跌。持续的就业形势恶化可能会造成被法院强制拍卖的房屋数量增加,但即便在那样的情况下整个市场也很难出现供大于求的状况。

(现房交易价格中位数价格走势,来源:NAR) (中位数上方的房屋销量显著上升,来源:NAR)

  政策端:宽限房贷避免抛售潮

  房产抵押贷款数据公司Black Knight指出,截至4月30日当周,美国一共有7%的房贷处于宽限还款的状态,部分房屋拥有者获得的宽限期长达一年。

  之所以说几乎,因为有一项重要的经济数据——美国全国房地产商协会3月现房交易价格中位数同比大涨8%,报价280,600美元。

  然而,不要说普通购房者,眼下连专业的机构也无法给出清晰的房价展望。

  从美国房东的角度来看,现在远远没有到“降价抛售”的阶段。

  从卖家的角度来思考,房子卖不出去的主要原因并非价格挂得太高,而是因为疫情期间买家无法上门看房,自然也更不愿意提出报价。至于后续降价与否,还得看疫情封锁政策结束后的变化。

  根据美国房地产列表网站Realtor.com数据,即便到了4月25日那一周调低挂牌价的美国卖家也仅仅只有4%,低于去年同期的5.7%,惜售心理可见一斑。

  房地产经纪商Redfin的数据显示,四月底那一周买家问价数量下降了15%。抵押贷款银行家协会的数据也显示,同期申请抵押贷款的数量也降低了20%。

  此外,由于这个数据并不对房屋进行更细致的区分,今年3月小市值房屋销量大跌叠加高价值房屋销量上涨,也是拉动房价中位数大幅上升的一个原因。

  需求侧:房价趋势不明

  面对次贷危机后持续上涨的美国房价,叠加眼下这轮对经济破坏力巨大的疫情,许多买家也担心刚刚入手房屋就面临贬值的窘境。

  美国全国房地产商协会数据显示,三月底美国挂牌房屋数量为150万,较去年同期下滑了10.2%。简而言之,现在美国的卖家们并不急着把房子挂出来,更不要说火急火燎地等着脱手了。

  究其原因,仍然是因为供给关系的考量。美国在线房地产数据库Zillow经济学家Skylar Olsen指出,虽然疫情严重压抑了需求,但在房屋供给侧也同样受到了打击。而且房屋买卖是个长期的过程,疫情对价格的影响通常会有1-2个月的滞后。

  供给侧:不愿降价的卖家

  Redfin指出,目前该公司挂牌待售房屋的数量已经达到五年最低点,中位挂牌价格同比上升1%至30.8万美元。

  导致房价预期严重分化的一个主要因素是,白宫和华尔街对房贷违约潮的处置政策是否有效仍存疑问。

  当然,房屋价格是一个动态博弈的游戏,价格的趋势也是多种因素共同形成的结果。